Lundi 06 octobre, nos agences immobilières vous proposent 330 annonces (biens à la vente et en location).

Le loyer en début de bail

Si le logement ne fait pas partie du secteur social ou HLM, et si le propriétaire n’a pas conclu une convention lui permettant de bénéficier de prêts aidés ou de subventions à l’amélioration de l’habitat, ou s’il n’a pas demandé à bénéficier d’un des régimes fiscaux « Quilès-Méhaignerie Â», « Besson Â», « Lienemann Â» (locations sociales) ou « Borloo populaire Â», le loyer des nouvelles locations est fixé librement. Au locataire de négocier, dans la mesure du possible, en jouant sur la durée du bail, les équipements et l'état du marché.

Pour les logements soumis à des régimes spécifiques, les loyers sont plafonnés et réglementés.

L'augmentation en cours de bail

Le bail comporte pratiquement toujours une clause d'indexation. Le loyer peut alors faire l'objet d'une révision annuelle, qui, pour les logements non meublés et hors loi de 1948, ne pouvait jusqu’au 31 décembre 2005 excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice INSEE du coût de la construction (ICC), et ne peut depuis le 1 er janvier 2006 excéder la variation d’un nouvel indice : l’Indice de révision des loyers (IRL). A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. Attention, un propriétaire qui oublie d'appliquer l'indexation annuelle conserve le droit d'appliquer rétroactivement cette augmentation. Il peut ainsi réclamer les augmentations dues sur les cinq année antérieures. Un propriétaire peut également proposer au locataire à l’échéance du bail une augmentation de loyer en échange de travaux d'amélioration du logement. Si le locataire accepte, un avenant au bail devra être signé.

L'augmentation au renouvellement du bail

Un propriétaire, considérant le loyer sous-évalué, peut proposer une augmentation au locataire. Il devra lui notifier cette demande au moins six mois avant la fin du bail et justifier le caractère « manifestement sous-évalué Â» par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Le locataire aura ensuite deux mois pour accepter ou refuser. En cas de refus ou sans réponse, le propriétaire pourra saisir la commission départementale de conciliation. Si un accord n'a toujours pas été trouvé, il incombe au bailleur de demander au tribunal de trancher.

Dans l'agglomération parisienne, l’augmentation ne peut excéder la moitié de la différence entre le loyer pratiqué et celui des références présentées, sauf si le propriétaire a effectué (ou réglé en quote-part dans la copropriété) des travaux pour un montant égal au loyer d’une année.

Dans tous les cas l'augmentation du loyer ainsi déterminée doit être étalée sur trois ans si elle n'excède pas 10% et sur 6 ans dans le cas contraire.

Fiche pratique réalisée en collaboration avec Universimmo.com