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C’est le contrat fondateur et permanent de la copropriété ; il est l'équivalent des statuts d'une société ou d'une asso ciation. Tout acquéreur l'accepte nécessairement en signant son acte d'achat et doit tout aussi nécessairement s'en faire remettre un exemplaire par le vendeur.

Par ailleurs, le règlement de copropriété, et notamment l'état descriptif de division qui y est inclus ou l’accompagne, sont publiés au Fichier immobilier. L’état descriptif de division donne la liste et la destination de tous les lots privatifs : appartements, boutiques, locaux commerciaux mais aussi caves, parkings, remises, etc. ; il est enregistré à la Conservation des hypothèques.

Le règlement de copropriété contient notamment la désignation des parties communes et des parties privatives et les règles concernant leur usage respectif. Il précise aussi la destination de l'immeuble (exclusivement habitation ou ouvert aux activités professionnelles) et permet de répondre par exemple aux questions suivantes :

• Pourrais-je aménager mon appartement comme je l'entends ?
• Ai-je le droit d'y exercer une profession libérale ?

Le règlement de copropriété comporte aussi les règles d’administration de la copropriété, pour autant qu’elles ne sont pas contraires aux dispositions légales adoptées postérieurement à son établissement, ainsi que les modes de répartition des différents types de charges et les grilles des différents « tantièmes Â» particuliers de chacun des lots applicables à ces types de charges lorsqu'elles ne sont pas réparties aux tantièmes de copropriété (appelés également « tantièmes généraux Â»).

Si les dispositions du règlement concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes peuvent être modifiées par l’assemblée générale, à une majorité néanmoins renforcée, les dispositions relatives à la répartition des charges ne peuvent être, sauf dans des cas très particuliers modifiées qu’à l’unanimité de tous les copropriétaires sans exception, ou par un tribunal, même si elles sont inéquitables, voire même si elles ne respectent pas la loi.

Une dérogation instituée par la loi « SRU Â» et prorogée récemment simplifie cependant jusqu'au 13 décembre 2008 la modification des règlements de copropriété pour y introduire les « adaptations rendues nécessaires par les modifications législatives depuis leur établissement Â».

Fiche pratique réalisée en collaboration avec Universimmo.com