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Avant d'emménager, vous devrez signer un contrat de bail qui définira entre vous et votre propriétaire les dispositions de la location ainsi que les responsabilités de chacun. C'est donc un document très important.

Les clauses obligatoires que le contrat de bail doit comporter

• les nom et dénomination du propriétaire bailleur, son domicile ou siège social,
• la date de prise d'effet et la durée du bail,
• la description précise du logement (désignation des locaux et des équipements privatifs),
• la liste des équipements communs à l'immeuble que le locataire peut utiliser,
• la destination du logement (à titre résidentiel, professionnel ou mixte),
• le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision,
• le montant du dépôt de garantie.

Différentes clauses sont en revanche interdites comme celles par exemple d'imposer au locataire une compagnie d'assurance ou un prélèvement bancaire automatique ; celles aussi qui imposent au locataire la facturation de l'état des lieux s’il n’est pas fait par huissier, ou celle de frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que de frais de procédure autres que ceux fixés par le tribunal, celles qui restreignent la liberté du locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui, ou encore qui interdisent au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours.

Par contre, rien n'empêche les deux parties d'indiquer sur le contrat une remise de loyer en contrepartie de la prise en charge par le locataire de travaux incombant normalement au propriétaire.

La durée et le renouvellement du contrat

La durée du bail est encadrée. Elle doit en effet être d’au moins 3 ans quand le bailleur est personne physique ou SCI familiale, et 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (SCI non familiale ou société immobilière). En revanche rien n'empêche le bailleur de signer un bail pour une durée plus longue.

A l'échéance du bail, et si le propriétaire ne demande pas à renégocier le loyer, le contrat est reconduit tacitement dans les mêmes conditions (sauf application de la clause de révision annuelle).

Le propriétaire peut aussi proposer un renouvellement avec réajustement du loyer dans des conditions et suivant une procédure très encadrée.

Le bail initial ou renouvelé peut être d’une durée inférieure, avec toutefois un minimum d'une année. Il faut pour cela que le propriétaire – nécessairement personne physique – puisse faire état d’un événement précis justifiant qu’il ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués. Le bail cesse si le propriétaire confirme, deux mois au moins avant l’échéance (qui peut être reportée une fois), la réalisation de l'événement. Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de 3 ans.

Fiche pratique réalisée en collaboration avec Universimmo.com