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Source de nombreux conflits, la ventilation entre locataire et propriétaire des charges de l’immeuble et des réparations est une pierre d’achoppement fréquente en cours de bail. Pour les locaux d’habitation non meublés, deux décrets du 26 août 1987 dressent la liste limitative des charges récupérables sur le locataire (il peut cependant y être dérogé par accords collectifs locaux) et une liste indicative des réparations locatives ; par défaut, tout ce qui n’y est pas mentionné est à la charge du propriétaire. En voici un bref aperçu :

Les charges

Propriétaire

Locataire

Taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères) et CRL ( Contribution sur les Revenus Locatifs) Honoraires du syndic, frais d’administration, honoraires d’avocats, d’architecte, etc. Honoraires et frais de gestion Assurance de l'immeuble Chauffage (gros entretien) Frais de l'antenne TV et du réseau câblé Entretien des dispositifs de sécurité incendie Salaires et charges sociales des gardiens et personnels d'immeuble affectés à la surveillance (si le gardien assure à la fois le nettoyage des parties communes et la sortie des ordures ménagères, seuls 25% restent à la charge du propriétaire) Avantages en nature du gardien Main d’œuvre de la désinfection et désinsectisation, produits et main d’œuvre de la dératisation Ascenseur  (part non récupérable du contrat complet d'entretien) Plantations d’arbres, élagages, réfections de massifs

Taxe d'habitation, taxe de balayage et taxe d’enlèvement des ordures ménagères Chauffage (combustible ou énergie, entretien courant, ramonage) et eau chaude Consommation individuelle ou quote-part de la consommation collective d'eau Frais d’entretien et relevé des compteurs Salaires et charges sociales du personnel d'immeuble affecté à l'entretien, au nettoyage et au service des ordures ménagères ; si ces deux tâches sont cumulativement assurées par un gardien, alors 75% de son salaire et charges sociales sont récupérables Produits d’entretien et sacs pour l’élimination des rejets Electricité des parties communes Contrats d’entretien de la porte de garage, pompes de relevage, VMC Prestations de nettoyage, d’entretien et petites réparations des parties communes par des entreprises extérieures Produits de désinfection et désinsectisation, remplacement du sable des bacs à sable et du petit matériel de jeux Ascenseur : électricité et entretien ; la part récupérable correspond aux opérations et vérifications périodiques minimales fixées par l’article L125-2-2 du Code de la construction et de l’habitation, la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive, ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils Entretien courant des espaces verts (tonte, taille, main-d’œuvre) et entretien du matériel horticole

Les charges locatives sont réglées en cours d’année sous forme de provisions ; elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est en copropriété ou appartient entièrement à un bailleur personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant d’appeler ou de créditer le solde de cette régularisation, le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, le propriétaire ou son représentant doivent tenir les pièces justificatives à la disposition des locataires.

Les réparations

Propriétaire	Locataire
Incombent au propriétaire, toutes les réparations et travaux plus importants (ex : renouvellement de la chaudière, remplacement de la robinetterie, des volets, fenêtres) ainsi que les travaux de l’immeuble (ex : ravalement, travaux de chaufferie, réfection de toiture ou de terrasse).	Les menues réparations et l'entretien courant des équipements mis à sa disposition (cuisine, réfrigérateur, etc.) Les menues réparations et l'entretien courant des revêtements intérieurs (plafonds, sols et mûrs) Propreté du logement (obligatoire lorsqu'il quitte les lieux)

Le locataire n’est par contre pas tenu de s'acquitter des réparations nécessitées par la vétusté ou l’usure normale des équipements, ni de celles normalement à sa charge lorsqu'il s'agit d’un sinistre, d’un vice de construction, d’un vice caché, d'un cas fortuit ou de force majeure (tempête).

Fiche pratique réalisée en collaboration avec Universimmo.com