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4 janvier 2007

Le marché immobilier national
Bilan 2006

2006, UN DERNIER TOUR DE PISTE AVANT L'ATTERRISSAGE !

Le ralentissement du rythme de hausse se poursuit mais plus lentement que prévu par le plus grand nombre "d'initiés". L'atterrissage "en douceur" annoncé depuis 3 ans se fait toujours attendre, le pilote a des doigts de fée !!

En 2006, la hausse des prix reste générale mais, en moyenne nationale, de façon plus modérée qu'en 2005.

Elle s'établit à + 8,38% contre + 12,03% l'année précédente. Notons que, contrairement aux années précédentes, le rythme de hausse du prix du m² individuel est quasi identique à celui du collectif :

  • m² maison : + 8,03% - m² appartement : + 8,53%

Les phénomènes de centrifugation de la hausse constatée en 2005 s'amplifient en 2006, les prix augmentent beaucoup plus vite dans les banlieues, les grandes banlieues et les zones "rurbaines" que dans les métropoles régionales.

La Région Parisienne illustre bien ce phénomène avec une augmentation moyenne du prix du m², Paris Intra muros de + 4,69% alors que le prix moyen du m² en Ile-de-France augmente de + 12%.

Nous constatons les mêmes disparités à Lyon ou à Marseille.

Il n'en reste pas moins que le ralentissement du rythme de hausse est aujourd'hui bien réel et que, dans la quasi totalité des départements,
les 2/3 de l'augmentation 2006 se sont effectués au 1 er semestre.

  • L'augmentation des délais de vente constatée au premier semestre se confirme :

le délai moyen s'établit en 2006 à 71 jours soit 5 jours de plus qu'en 2005.

  • Les marges de négociation (écart moyen entre prix de mise en vente et prix de vente obtenu) restent très faibles 4,31% mais en légère augmentation par rapport à 2005 (4,14%).
  • La détente sur les stocks se poursuit. Les biens disponibles sur le site century21.fr passent de 45 700 biens au 1er janvier 2006 à 61 000 biens au 1er janvier 2007.

Les grandes tendances observées en 2005 et au 1 er semestre 2006 se confirment :

  • rajeunissement des acquéreurs. 22,4% ont moins de 30 ans (contre 17,5% en 1996 et 20% en 2004)
  • augmentation massive de la part des acquisitions réalisées par la catégorie socioprofessionnelle Employés/Ouvriers : 43,45% en 2006 vs 39,9% en 2005.

Corrélativement, la durée moyenne des prêts continue d'augmenter en 2006 à 19,5 ans (contre 18,5 ans, l'année précédente).

Conséquence logique du rajeunissement des acquéreurs, de la dominance sur le marché des primo accédants et de la montée en puissance des CSP Employés/Ouvriers et Cadres Moyens, la proportion des acquisitions faites à titre de résidence principale continue de croître 73,77% contre 72,8% en 2005 (et 69% en 2003 !!).

Parallèlement, la partie des acquisitions effectuées à titre de placement continue de s'éroder (13% vs 14,64% en 2005) ainsi que celles à titre de résidences secondaires 8,3% vs 9% en 2005.

Phénomène nouveau :

La proportion des acquisitions effectuées par les Cadres Supérieurs et Professions Libérales (17,5% en 2004, 16,9 % en 2005) s'est brutalement effondrée pour ne représenter que 9,7% en 2006.

C'est essentiellement dans cette CSP que se recrutent les investisseurs et les acquéreurs qui effectuent les transactions de confort.

  • . Les premiers semblent avoir partiellement retrouvé le chemin des marchés financiers qui, en 2006, ont repris de la vigueur ou s'être tournés vers l'investissement dans l'immobilier neuf pour profiter des dispositions fiscales du Robien recentré et du Borloo populaire.
  • . Les autres diffèrent leurs projets et sont rentrés dans un attentisme dont ils ne sortiront qu'après les échéances électorales.

En synthèse, le rythme de hausse des prix va poursuivre une décrue bien engagée depuis la fin du 1 er semestre et que va venir accentuer l'attentisme inhérent traditionnellement aux périodes électorales qui affecte déjà fortement les transactions de confort.

L'année 2007 sera perturbée par ces échéances politiques et sera probablement marquée par une diminution du nombre national de transactions et le retour à un rythme d'augmentation des prix beaucoup, beaucoup plus raisonnable.

LA TRANSACTION

Que s'est-il passé en 2006 :

L'analyse ci-après repose sur les 49 400 transactions réalisées par les 900 agences du réseau CENTURY 21

LA LOCATION

L'analyse du marché locatif ci-après repose sur les 17.980 relocations réalisées par les 420 administrateurs de biens du Réseau CENTURY 21.
Les chiffres donnés ne concernent pas les logements occupés dont le loyer ne varie que conformément à l'indice d'indexation stipulé dans le bail.

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